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Derecho de Familia

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Con frecuencia se da el caso de que una persona anciana y, normalmente, viuda, al cuidado de centros de mayores o de su propia familia y con demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitada judicialmente lo que implica que, a partir de ese momento, es el tutor (familiar o institución pública) quien se responsabiliza de la administración de su patrimonio lo cual no deja de ser una garantía para el incapaz pues el tutor debe rendir cuentas anualmente al Juzgado de su gestión, mediante la presentación de un inventario. 

Un problema bastante frecuente también es la falta de liquidez para garantizar los cuidados adecuados de estas personas y es ahí donde puede surgir la necesidad de vender algún inmueble del que sea titular la persona incapacitada. Las pensiones de jubilación o invalidez suelen ser bajas y las mensualidades a abonar en centros de mayores superan, en muchas ocasiones, estas modestas rentas. 

Cuando los ahorros de toda una vida se van acabando, surge la inquietud entre los hijos quien, de no complementar el pago de estos centros con sus propios recursos, se verán obligados a encargarse personalmente de su progenitor, en muchos casos, sin la preparación ni los medios adecuados; es en ese momento cuando se plantea la necesidad de vender o alquilar un inmueble (normalmente el domicilio familiar de toda la vida y que está vacío) para garantizarse unos años de tranquilidad económica. 

Lo positivo de alquilar es que si el contrato de arrendamiento es inferior a seis años, no se precisa autorización judicial alguna y el tutor puede firmar el contrato sin más trámite; lo negativo del arrendamiento es la posible falta de pago de la renta, necesidad de interponer acciones judiciales si se da esta circunstancia y los gastos que suponen, etc… 

Son estas últimas razones las que provocan que, con carácter general, se opte más por la venta del inmueble y es en este caso donde debe iniciarse un procedimiento de autorización judicial para dicha venta. En dicho proceso, deberán explicarse y probarse las razones que aconsejen la venta, siempre en beneficio del incapaz, y, como en el procedimiento previo de incapacitación, el Ministerio Fiscal ha de velar porque se garantice esta máxima y se debe pronunciar sobre la petición solicitando las diligencias que estime oportunas (tasaciones inmobiliarias, por ejemplo). 

Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado.

Publicado por: Rafael Francisco Diéguez - Abogado

Comentarios  

0 #17 Rafael Diéguez Abogados 11-05-2018 16:19
Estimada Carmen: El contrato de arras es voluntario para las partes y tiende a asegurar el compromiso de venta. El problema aquí es que la firma del contrato de arras puede generar algún tipo de responsabilidad al que firma en nombre del incapaz puesto que la venta siempre estará supeditada a la autorización judicial. Podría hacerse un contrato pero bien hecho para no incurrir en ningún tipo de responsabilidad . Quedamos a su disposición para cualquier aclaración adicional que precise solicitando cita personal en el 91-288-44-85. Muchas gracias.
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0 #16 Carmen 11-05-2018 05:17
Sr Diéguez Pérez
Nos encontramos en proceso de venta de un local de persona incapacitada, ya legalmente. Nos falta el permiso del juez para dicha venta.
Es necesario el contrato de arras (previo a la Escritura Pública)? Muchas gracias, Carmen.
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0 #15 Rafael Diéguez Abogados 15-02-2018 17:28
Estimado Fernando: Según la Ley de Jurisdicción Voluntaria es necesaria la aportación de una valoración pericial del inmueble. Respecto de la necesidad de subasta pública, existen supuestos que constituyen una excepción. En su caso, puede concertar cita en el 91-288-44-85 y traernos la documentación para darle un correcto y detallado asesoramiento. Muchas gracias.
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