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Derecho de Familia

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Con frecuencia se da el caso de que una persona anciana y, normalmente, viuda, al cuidado de centros de mayores o de su propia familia y con demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitada judicialmente lo que implica que, a partir de ese momento, es el tutor (familiar o institución pública) quien se responsabiliza de la administración de su patrimonio lo cual no deja de ser una garantía para el incapaz pues el tutor debe rendir cuentas anualmente al Juzgado de su gestión, mediante la presentación de un inventario. 

Un problema bastante frecuente también es la falta de liquidez para garantizar los cuidados adecuados de estas personas y es ahí donde puede surgir la necesidad de vender algún inmueble del que sea titular la persona incapacitada. Las pensiones de jubilación o invalidez suelen ser bajas y las mensualidades a abonar en centros de mayores superan, en muchas ocasiones, estas modestas rentas. 

Cuando los ahorros de toda una vida se van acabando, surge la inquietud entre los hijos quien, de no complementar el pago de estos centros con sus propios recursos, se verán obligados a encargarse personalmente de su progenitor, en muchos casos, sin la preparación ni los medios adecuados; es en ese momento cuando se plantea la necesidad de vender o alquilar un inmueble (normalmente el domicilio familiar de toda la vida y que está vacío) para garantizarse unos años de tranquilidad económica. 

Lo positivo de alquilar es que si el contrato de arrendamiento es inferior a seis años, no se precisa autorización judicial alguna y el tutor puede firmar el contrato sin más trámite; lo negativo del arrendamiento es la posible falta de pago de la renta, necesidad de interponer acciones judiciales si se da esta circunstancia y los gastos que suponen, etc… 

Son estas últimas razones las que provocan que, con carácter general, se opte más por la venta del inmueble y es en este caso donde debe iniciarse un procedimiento de autorización judicial para dicha venta. En dicho proceso, deberán explicarse y probarse las razones que aconsejen la venta, siempre en beneficio del incapaz, y, como en el procedimiento previo de incapacitación, el Ministerio Fiscal ha de velar porque se garantice esta máxima y se debe pronunciar sobre la petición solicitando las diligencias que estime oportunas (tasaciones inmobiliarias, por ejemplo). 

Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado.

Publicado por: Rafael Francisco Diéguez - Abogado

Comentarios  

0 #26 Rafael Diéguez Abogados 27-10-2018 17:04
Estimada Mónica: Tendríamos que examinar el contrato que firmó para valorar las actuaciones a seguir. Es significativo que la parte vendedora aún no haya iniciado los trámites de la herencia pues va a resultar prácticamente imposible que se cumpla el plazo habida cuenta de que la autorización judicial, de otorgarse, va a llevar su tiempo al depender de la resolución del juzgado que, normalmente, se demora. Por casos similares que hemos llevado, es muy recomendable anticiparse a los posibles escenarios para, al menos, recuperar la señal y/o reclamar posibles daños y perjuicios. Puede telefonear al 91-288-44-85 para concertar una cita personal. Muchas gracias.
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0 #25 Monica 16-10-2018 10:56
Buenos días:
En agosto firmé un contrato de arras para la compra de un piso de una herencia a un discapacitado sujeto a la autorización judicial de la venta. Además pusimos como plazo de firma de las escrituras 31 de diciembre de 2018 por no esperar indeterminadame nte. A día de hoy aún están en proceso para la inscripción de la herencia, por lo que falta aún la solicitud de la autorización judicial de la venta. La financiera de la inmobiliaria para el tema de la financiación nos está pidiendo ya los gastos para la tasación del inmueble, pero considero que aun es muy pronto para ello, ya que en estas fechas creo que no va a dar tiempo a firmar las escrituras antes del 31 de diciembre. ¿Qué me considera que haga? Nos presionan para asegurar la financiación, pero viendo los plazos, no creo que dé tiempo a firmar antes del 31 de diciembre...Muc has gracias.
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0 #24 Pablo Martín 26-09-2018 18:02
Cuanto tarda el juzgado aquí en Madrid en autorizar la venta de una parte de un incapacitado , porque en muchos casos los compradores se hechas atrás por la demora del juzgado
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