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Derecho de Familia

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Con frecuencia se da el caso de que una persona anciana y, normalmente, viuda, al cuidado de centros de mayores o de su propia familia y con demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitada judicialmente lo que implica que, a partir de ese momento, es el tutor (familiar o institución pública) quien se responsabiliza de la administración de su patrimonio lo cual no deja de ser una garantía para el incapaz pues el tutor debe rendir cuentas anualmente al Juzgado de su gestión, mediante la presentación de un inventario. 

Un problema bastante frecuente también es la falta de liquidez para garantizar los cuidados adecuados de estas personas y es ahí donde puede surgir la necesidad de vender algún inmueble del que sea titular la persona incapacitada. Las pensiones de jubilación o invalidez suelen ser bajas y las mensualidades a abonar en centros de mayores superan, en muchas ocasiones, estas modestas rentas. 

Cuando los ahorros de toda una vida se van acabando, surge la inquietud entre los hijos quien, de no complementar el pago de estos centros con sus propios recursos, se verán obligados a encargarse personalmente de su progenitor, en muchos casos, sin la preparación ni los medios adecuados; es en ese momento cuando se plantea la necesidad de vender o alquilar un inmueble (normalmente el domicilio familiar de toda la vida y que está vacío) para garantizarse unos años de tranquilidad económica. 

Lo positivo de alquilar es que si el contrato de arrendamiento es inferior a seis años, no se precisa autorización judicial alguna y el tutor puede firmar el contrato sin más trámite; lo negativo del arrendamiento es la posible falta de pago de la renta, necesidad de interponer acciones judiciales si se da esta circunstancia y los gastos que suponen, etc… 

Son estas últimas razones las que provocan que, con carácter general, se opte más por la venta del inmueble y es en este caso donde debe iniciarse un procedimiento de autorización judicial para dicha venta. En dicho proceso, deberán explicarse y probarse las razones que aconsejen la venta, siempre en beneficio del incapaz, y, como en el procedimiento previo de incapacitación, el Ministerio Fiscal ha de velar porque se garantice esta máxima y se debe pronunciar sobre la petición solicitando las diligencias que estime oportunas (tasaciones inmobiliarias, por ejemplo). 

Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado.

Publicado por: Rafael Francisco Diéguez - Abogado

Comentarios   

0 #13 Rafael Diéguez Abogados 01-10-2017 15:34
Buenas tardes Diego: En el momento de plantear la solicitud de autorización ha de justificarse los motivos y el interés del incapaz en la venta. Si se da una situación de condominio como el que plantea lo habitual es acreditar que existe acuerdo previo del resto de copropietarios en la enajenación a un tercero o a alguno de ellos; en la demanda debe especificarse igualmente si el derecho que ostenta sobre el bien el incapaz y si tiene el usufructo debe cuantificarse y abonarse en el momento de la enajenación. Le agradecemos su seguimiento y quedamos a su disposición para cualquier aclaración adicional que pudiera precisar en nuestros despachos.
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0 #12 Diego 01-10-2017 14:14
Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado. ¿ y si la vivienda pertenece por herencia a la incapaz en un 50% y el resto a sus dos hijos en un 25 % cada uno de ellos? -señalando que la incapaz tiene el usufructo aunque actualmente está en una residencia.
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0 #11 miguel 18-09-2017 16:31
Buenas tardes,

Queria hacerles una pregunta. Tengo una hermana que tiene sindrome de down, tiene 29 años y no esta discapacitada.
hace 2 años compre una vivienda y la puse a su nombre.
Ahora tanto a mia padres como a mi nos interesaria hacer una sociedad limitada en la que mi hermana aportaria esta vivienda como capital social y los demas aportando dinero en metalico.
Ella tendria el 49% de la sociedad al ser la que mas aportaria a la sociedad. Sin estar discapacitada no encuentro nigún notaria que me quiera hacer esta operación, si la discapacitamos, usted cree que el juez nos autorizaria a realizar esta operacion siendo mis padres los tutores y firmando por ella.
saludos
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