Como Vender el Piso de un Incapacitado

Como Vender el Piso de un Incapacitado

Con frecuencia se da el caso de que una persona anciana y, normalmente, viuda, al cuidado de centros de mayores o de su propia familia y con demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitada judicialmente lo que implica que, a partir de ese momento, es el tutor (familiar o institución pública) quien se responsabiliza de la administración de su patrimonio lo cual no deja de ser una garantía para el incapaz pues el tutor debe rendir cuentas anualmente al Juzgado de su gestión, mediante la presentación de un inventario.

Un problema bastante frecuente también es la falta de liquidez para garantizar los cuidados adecuados de estas personas y es ahí donde puede surgir la necesidad de vender algún inmueble del que sea titular la persona incapacitada. Las pensiones de jubilación o invalidez suelen ser bajas y las mensualidades a abonar en centros de mayores superan, en muchas ocasiones, estas modestas rentas.

Cuando los ahorros de toda una vida se van acabando, surge la inquietud entre los hijos quien, de no complementar el pago de estos centros con sus propios recursos, se verán obligados a encargarse personalmente de su progenitor, en muchos casos, sin la preparación ni los medios adecuados; es en ese momento cuando se plantea la necesidad de vender o alquilar un inmueble (normalmente el domicilio familiar de toda la vida y que está vacío) para garantizarse unos años de tranquilidad económica.

Lo positivo de alquilar es que si el contrato de arrendamiento es inferior a seis años, no se precisa autorización judicial alguna y el tutor puede firmar el contrato sin más trámite; lo negativo del arrendamiento es la posible falta de pago de la renta, necesidad de interponer acciones judiciales si se da esta circunstancia y los gastos que suponen, etc…

Son estas últimas razones las que provocan que, con carácter general, se opte más por la venta del inmueble y es en este caso donde debe iniciarse un procedimiento de autorización judicial para dicha venta. En dicho proceso, deberán explicarse y probarse las razones que aconsejen la venta, siempre en beneficio del incapaz, y, como en el procedimiento previo de incapacitación, el Ministerio Fiscal ha de velar porque se garantice esta máxima y se debe pronunciar sobre la petición solicitando las diligencias que estime oportunas (tasaciones inmobiliarias, por ejemplo).

Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado.

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49 Comentarios
  • miguel
    Escrito a 19:52h, 09 enero Responder

    Queria hacerles una pregunta. Tengo una hermana que tiene sindrome de down, tiene 29 años y no esta discapacitada.
    hace 2 años compre una vivienda y la puse a su nombre.
    Ahora tanto a mia padres como a mi nos interesaria hacer una sociedad limitada en la que mi hermana aportaria esta vivienda como capital social y los demas aportando dinero en metalico.
    Ella tendria el 49% de la sociedad al ser la que mas aportaria a la sociedad. Sin estar discapacitada no encuentro nigún notaria que me quiera hacer esta operación, si la discapacitamos, usted cree que el juez nos autorizaria a realizar esta operacion siendo mis padres los tutores y firmando por ella.
    saludos

  • Diego
    Escrito a 19:52h, 09 enero Responder

    Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado. ¿ y si la vivienda pertenece por herencia a la incapaz en un 50% y el resto a sus dos hijos en un 25 % cada uno de ellos? -señalando que la incapaz tiene el usufructo aunque actualmente está en una residencia.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:01h, 09 enero Responder

      Buenas tardes Diego: En el momento de plantear la solicitud de autorización ha de justificarse los motivos y el interés del incapaz en la venta. Si se da una situación de condominio como el que plantea lo habitual es acreditar que existe acuerdo previo del resto de copropietarios en la enajenación a un tercero o a alguno de ellos; en la demanda debe especificarse igualmente si el derecho que ostenta sobre el bien el incapaz y si tiene el usufructo debe cuantificarse y abonarse en el momento de la enajenación. Le agradecemos su seguimiento y quedamos a su disposición para cualquier aclaración adicional que pudiera precisar en nuestros despachos.

  • Fernando
    Escrito a 19:51h, 09 enero Responder

    Hola
    Mi pregunta es
    1) es necesario la peritación previa del bien inmueble?
    2) la venta del inmueble se ha de hacer por subasta
    Gracias

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:01h, 09 enero Responder

      Estimado Fernando: Según la Ley de Jurisdicción Voluntaria es necesaria la aportación de una valoración pericial del inmueble. Respecto de la necesidad de subasta pública, existen supuestos que constituyen una excepción. En su caso, puede concertar cita en el 91-288-44-85 y traernos la documentación para darle un correcto y detallado asesoramiento. Muchas gracias.

  • Carmen
    Escrito a 19:50h, 09 enero Responder

    Sr Diéguez Pérez
    Nos encontramos en proceso de venta de un local de persona incapacitada, ya legalmente. Nos falta el permiso del juez para dicha venta.
    Es necesario el contrato de arras (previo a la Escritura Pública)? Muchas gracias, Carmen.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:01h, 09 enero Responder

      Estimada Carmen: El contrato de arras es voluntario para las partes y tiende a asegurar el compromiso de venta. El problema aquí es que la firma del contrato de arras puede generar algún tipo de responsabilidad al que firma en nombre del incapaz puesto que la venta siempre estará supeditada a la autorización judicial. Podría hacerse un contrato pero bien hecho para no incurrir en ningún tipo de responsabilidad . Quedamos a su disposición para cualquier aclaración adicional que precise solicitando cita personal en el 91-288-44-85. Muchas gracias.

  • Jesus
    Escrito a 19:50h, 09 enero Responder

    Buenas, estoy pendiente de la celebración del juicio a finales de este mes para la autorización de venta de la vivienda de mi madre, que ya está incapacitada. Después de la celebración del juicio cuales son los siguientes pasos para hacer efectiva la venta?, es que ya tengo comprador

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:02h, 09 enero Responder

      Estimado Jesús: Si, finalmente, el Juzgado autoriza la venta de la vivienda en la propia resolución establecerá los términos en que debe llevarse a cabo, pudiendo llegar a fijar, incluso, un precio. En la notaría le solicitarán el testimonio judicial de la autorización judicial para hacer efectiva la venta y el producto de dicha operación deberá ingresarse en una cuenta titularidad de su madre.
      Citar

  • Esther
    Escrito a 19:49h, 09 enero Responder

    Buenos días
    A mi padre le incapacitaron judicialmente la Comunidad de Madrid hace un año, mi madre falleció hace dos años y en el testamento su 50% lo dejo a los hijos, en total somos 3 hermanos, hace un mes aproximadamente me avisaron de la Administración de fincas que habían ido al domicilio una persona y que estaban intentando abrir la puerta, los vecinos al preguntarle, les dijeron que eran de la agencia de tutela de mayores y los vecinos le impidieron la entrada porque no llevaban ninguna orden judicial. Mi pregunta es si eso es legal sin haber informado a los hijos y si es una practica habitual. Espero sus noticias, muchas gracias.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:02h, 09 enero Responder

      Estimada Esther: Me faltaría disponer de mayor información por lo que le recomiendo solicite cita en nuestros despachos en el teléfono 91-288-44-85. No me aclara si la vivienda era ganancial, si se adjudicó la herencia de su madre, etc… En todo caso, no es muy normal el intento de acceder a la vivienda y debería asesorarse convenientement e no siendo éste el medio adecuado para ello. Muchas gracias, en todo caso, por seguirnos.

  • paco montes
    Escrito a 19:49h, 09 enero Responder

    El problema es que en estas circunstancias tenemos un piso heredado con un hermano tutelado, pero parte de los hermanos nos llevaron a juicio para disolver el proindiviso, y el juez falló que se venda o se lleve a pública subasta. Como se puede vender que es lo que todos queríamos pero que estaba parado por el Juszgado de familia? Es decir la sentencia del juico en Primera Instancia anula la opinión y decisión del otro Juzgado encargado de la tutela?

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:03h, 09 enero Responder

      Estimado Sr. Montes: La comparecencia en el Juzgado de Primera Instancia por el incapaz, a través de su tutor, debe llevarse a cabo para allanarse a la petición de extinción de condominio para lo cual hay que solicitar la suspensión del plazo para contestar y recabar la autorización para el allanamiento del Juzgado de la tutela. De cara a concretar la posible adjudicación o venta (si no se lleva a cabo en pública subasta y hay alguna oferta de algún copropietario o extraño, debe recabar, de nuevo, la autorización judicial para aprobar la aceptación de la oferta. Nuestro despacho ha llevado casos muy similares por lo que estaríamos encantados de asesorarles con más detalle de forma personal y a la vista de toda la documentación.

  • Pablo Martín
    Escrito a 19:48h, 09 enero Responder

    Cuanto tarda el juzgado aquí en Madrid en autorizar la venta de una parte de un incapacitado , porque en muchos casos los compradores se hechas atrás por la demora del juzgado

  • Monica
    Escrito a 19:48h, 09 enero Responder

    Buenos días:
    En agosto firmé un contrato de arras para la compra de un piso de una herencia a un discapacitado sujeto a la autorización judicial de la venta. Además pusimos como plazo de firma de las escrituras 31 de diciembre de 2018 por no esperar indeterminadame nte. A día de hoy aún están en proceso para la inscripción de la herencia, por lo que falta aún la solicitud de la autorización judicial de la venta. La financiera de la inmobiliaria para el tema de la financiación nos está pidiendo ya los gastos para la tasación del inmueble, pero considero que aun es muy pronto para ello, ya que en estas fechas creo que no va a dar tiempo a firmar las escrituras antes del 31 de diciembre. ¿Qué me considera que haga? Nos presionan para asegurar la financiación, pero viendo los plazos, no creo que dé tiempo a firmar antes del 31 de diciembre…Muc has gracias.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:03h, 09 enero Responder

      Estimada Mónica: Tendríamos que examinar el contrato que firmó para valorar las actuaciones a seguir. Es significativo que la parte vendedora aún no haya iniciado los trámites de la herencia pues va a resultar prácticamente imposible que se cumpla el plazo habida cuenta de que la autorización judicial, de otorgarse, va a llevar su tiempo al depender de la resolución del juzgado que, normalmente, se demora. Por casos similares que hemos llevado, es muy recomendable anticiparse a los posibles escenarios para, al menos, recuperar la señal y/o reclamar posibles daños y perjuicios. Puede telefonear al 91-288-44-85 para concertar una cita personal. Muchas gracias.

  • Sofia
    Escrito a 19:47h, 09 enero Responder

    Buenos días, estoy interesada en comprar un piso que tiene como propietarios una persona menor de edad y una persona mayor de edad discapacitada. Como la menor de edad tiene ya cumplidos 16 años creo que no hace falta autorización judicial ¿es así? Pero sí de la discapacitada sí. ¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la autorización del juez? He visto en algunos foros que de 1 a 3 meses y en otros de 5 a 6 o incluso ¡9 meses!
    Por otra parte me gustaría preguntar si es posible que los propietarios me alquilen el piso mientras tanto y si puedo ir comenzando a hacer la reforma integral que necesita.
    Si finalmente el juez deniega la autorización o no me venden a mi el piso, pondríamos una cláusula en el contrato de alquiler para que me indemnizaran por el coste de la reforma. ¿Es buena opción lo que propongo?
    Muchísimas gracias anticipadas por su respuesta.
    Un cordial saludo

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:04h, 09 enero Responder

      Estimada Sofía: Dado que no se puede determinar a priori el periodo que precisará el Juzgado para adoptar la resolución definitiva (autorizando o no) lo más prudente es introducir determinadas cláusulas en previsión de todo esto. El tutor del incapaz está capacitado para suscribir contratos de arrendamiento por un periodo de hasta seis años. Ponemos a su disposición nuestros despachos para ampliar la información. Muchas gracias por seguirnos.

  • Maria
    Escrito a 17:40h, 31 diciembre Responder

    En el caso de que el juzgado autorice la venta de un inmueble del cual el incapacitado legalmente posee el 50 % y el usufructo, el importe del otro 50% sería para el propietario de la nuda propiedad?

    Gracias

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:04h, 09 enero Responder

      Estimada María: En el supuesto de copropiedad el juzgado va a autorizar la venta del inmueble completo si hay consenso en cuanto al mismo hecho de la venta y el precio entre todos los propietarios. Obviamente, el reparto del precio total de venta debe hacerse conforme a la cuota de cada uno. Puede ampliar la información solicitando cita en nuestros despachos en el 912884485. Gracias por seguirnos.

  • Luisa González Rivas
    Escrito a 17:40h, 31 diciembre Responder

    Buenas noches, soy tutora de mi hermana incapacitada por problemas neurológicos, llevamos pagando una residencia desde hace 9 años, con la aportación de mis otras dos hermanas y yo, tengo el inmueble alquilado, y vence el alquiler ahora en febrero de un contrato de tres años. Mi pregunta, es si tengo obligación a pedir autorización para su venta, o como he leído anteriormente quizás no por no superar el contrato los 6 años. Gracias, un saludo

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:04h, 09 enero Responder

      Estimada Luisa: No será necesaria la autorización judicial siempre que el contrato no supere los seis años. Gracias por seguirnos. Un cordial saludo.

  • Juan Gonzalez de Rue
    Escrito a 17:39h, 31 diciembre Responder

    Buenos días,
    Mi madre está incapacitada judicialmente, es viuda y una vez adjudicada la herencia de mi padre fallecido, hemos vendido la casa. Mi madre tiene el 50% y el usufructo, como tengo que declarar dicha venta, nos la adjudicamos por el mismo precio que la hemos vendido.
    Gracias

  • angela
    Escrito a 17:39h, 31 diciembre Responder

    Mi padre murió el año pasado y me dejó la nuda propiedad de un inmueble. Mi hermana ya recibió su herencia en vida. Ahora ha pedido la incapacitación de mi madre que está enferma para vender el piso que me corresponde a mi, ¿Puede venderlo?
    Citar

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:05h, 09 enero Responder

      Estimada Ángela: Nadie puede disponer de lo que no es suyo. Si la nuda propiedad le corresponde a usted, la autorización judicial para la venta se debe contraer necesariamente a otro bien o derecho que corresponda a su madre. Muchas gracias por seguirnos.
      Citar

  • Iñaki
    Escrito a 17:38h, 31 diciembre Responder

    Buenas tardes,
    ¿Qué plazo puede llevar el procedimiento descrito? Estamos interesados en la compra de una vivienda de una persona que está en proceso de incapacitación y nos surgen varias dudas:

    1) Tiempo que puede conllevar la incapacitación.
    2) Tiempo de designación de tutor.
    3) Tiempo que conlleva el procedimiento que habilite al tutor para la venta de un inmueble donde la personas incapacitada es co-propietario (gananciales).

    Gracias.
    Saludos,
    I.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:08h, 09 enero Responder

      Estimado Iñaki: La duración del procedimiento depende del Juzgado, si bien es un expediente sin mucha complicación procesal y en un máximo de seis meses debería estar la resolución definitiva; insisto: esto depende de cada juzgado y puede darse el caso de que se prolonguen o se acorten los plazos. Una vez acordada la incapacitación , el tutor debe aceptar el cargo indefinido en principio y presentar inventario de bienes y derechos. Posteriormente, hay que iniciar un nuevo procedimiento ante el mismo Juzgado en el que solicitar la autorización judicial. Mientras tanto, el comprador interesado en el bien puede hacer una oferta sobre el bien que se deberá documentar muy bien para evitar contratiempos y pérdida de la señal, supeditando la efectiva compra a la autorización del juez. Gracias por seguirnos.

  • LEOPOLDO CARBALLO
    Escrito a 17:38h, 31 diciembre Responder

    Soy tutor de un tío carnal con discapacidad y que esta ingresado en un hospital psiquiátrico.
    Mi tío no tiene testamento hecho y los herederos seríamos los sobrinos, unos 20, ya que es el último de 7 hermanos en vida.
    A su fallecimiento, yo como tutor podría vender sus inmuebles, y hacer el reparto de la herencia entre los sobrinos con el efectivo de la venta ?
    Muchas gracias

  • Federico
    Escrito a 17:37h, 31 diciembre Responder

    Mi hijo mayor de edad e incapacitado judicialmente va a recibir una parte de una vivienda como herencia de un familiar,para proceder a su venta tendremos que solicitar autorización en el juzgado.Los gastos que dicho trámite me ocasione me corresponde sólo a mi o también al resto de copropietarios? Gracias

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:24h, 09 enero Responder

      Estimado Federico: El coste debería ser asumido con cargo al patrimonio del incapaz que es quien precisa de la autorización, si bien cabría formalizar un acuerdo con el resto de copropietarios para que participen en dicho gasto. Muchas gracias por seguirnos.
      Citar

  • Blanca
    Escrito a 17:37h, 31 diciembre Responder

    Buenos días.
    Yo soy tutora de mi tía y me han autorizado a la venta de su piso recientemente, como ha explicado en otros comentarios tuve que tasar la vivienda, mi duda viene ahora con la venta, ya que la voy a hacer con inmobiliaria y no me queda claro si puedo ingresar a mi tía menos dinero del valor de la tasación.
    En la inmobiliaria me comentan que si que se entiende que los gastos que conlleva la venta del piso van incluidos en precio de venta, que lo que no se puede es vender por menos de lo tasado.
    ¿Me podría aclarar este punto?
    Muchas gracias, un saludo.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:25h, 09 enero Responder

      Estimada Blanca: Pidiendo disculpas por el retraso en contestar, he de indicarle que tendríamos que ver el auto de autorización de la venta para asesorarte convenientement e. Un cordial saludo y gracias por visitar nuestra web.

  • Jose
    Escrito a 17:36h, 31 diciembre Responder

    Buenas tardes.
    Quisiera información sobre un tema que me está preocupando.
    Mi Madre está entrando en la primera fase de Alzheimer.
    Ahora se le dio por comprar coche sin decirnos nada.
    Se puede denunciar a la persona que le vende el coche si es conocedor de la enfermedad de mi Madre

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:25h, 09 enero Responder

      Estimado José: Se le podría denunciar y/o anular la compraventa si acreditamos lo que afirma en relación al conocimiento que pudiera tener el vendedor de la dolencia de su madre. Solicite cita personal en el 91 288 44 85 ó 694 81 65 25 y le atenderemos gustosos para valorar la viabilidad de la acción. Un saludo y muchas gracias.

  • Paco
    Escrito a 17:36h, 31 diciembre Responder

    Buenos días… Tengo un contrato de arras de compra de un piso, la persona que lo vende y firmó el contrato de arras ha fallecido y los herederos son su mujer y un hijo discapacitado de un anterior matrimonio. ¿Sabéis lo que viene a tardar la autorización judicial de venta una vez enviados los documentos? Gracias

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