Como Vender el Piso de un Incapacitado

Como Vender el Piso de un Incapacitado

Con frecuencia se da el caso de que una persona anciana y, normalmente, viuda, al cuidado de centros de mayores o de su propia familia y con demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitada judicialmente lo que implica que, a partir de ese momento, es el tutor (familiar o institución pública) quien se responsabiliza de la administración de su patrimonio lo cual no deja de ser una garantía para el incapaz pues el tutor debe rendir cuentas anualmente al Juzgado de su gestión, mediante la presentación de un inventario.

Un problema bastante frecuente también es la falta de liquidez para garantizar los cuidados adecuados de estas personas y es ahí donde puede surgir la necesidad de vender algún inmueble del que sea titular la persona incapacitada. Las pensiones de jubilación o invalidez suelen ser bajas y las mensualidades a abonar en centros de mayores superan, en muchas ocasiones, estas modestas rentas.

Cuando los ahorros de toda una vida se van acabando, surge la inquietud entre los hijos quien, de no complementar el pago de estos centros con sus propios recursos, se verán obligados a encargarse personalmente de su progenitor, en muchos casos, sin la preparación ni los medios adecuados; es en ese momento cuando se plantea la necesidad de vender o alquilar un inmueble (normalmente el domicilio familiar de toda la vida y que está vacío) para garantizarse unos años de tranquilidad económica.

Lo positivo de alquilar es que si el contrato de arrendamiento es inferior a seis años, no se precisa autorización judicial alguna y el tutor puede firmar el contrato sin más trámite; lo negativo del arrendamiento es la posible falta de pago de la renta, necesidad de interponer acciones judiciales si se da esta circunstancia y los gastos que suponen, etc…

Son estas últimas razones las que provocan que, con carácter general, se opte más por la venta del inmueble y es en este caso donde debe iniciarse un procedimiento de autorización judicial para dicha venta. En dicho proceso, deberán explicarse y probarse las razones que aconsejen la venta, siempre en beneficio del incapaz, y, como en el procedimiento previo de incapacitación, el Ministerio Fiscal ha de velar porque se garantice esta máxima y se debe pronunciar sobre la petición solicitando las diligencias que estime oportunas (tasaciones inmobiliarias, por ejemplo).

Conseguida la autorización el inmueble podrá venderse en la Notaría aportando el testimonio de la resolución judicial y el precio de la venta deberá ser ingresado, lógicamente, en una cuenta bancaria a nombre del incapacitado.

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51 Comentarios
  • Eva
    Escrito a 11:12h, 15 julio Responder

    Mi madre quiere vender su piso de vacaciones en la playa, pero mi hermano incapacitado (discapacidad mental profunda) tiene una parte que heredó de mi padre fallecido. ¿Necesita mi madre, teniendo su patria potestad, autorización judicial para venderlo?

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 08:01h, 18 julio Responder

      Estimada Eva: Necesitaríamos más datos relativos al caso concreto para resolver adecuadamente la cuestión que nos plantea. Puede contactar con nuestro despacho por teléfono o por correo electrónico. Un cordial saludo y gracias por seguirnos.

  • Elena
    Escrito a 11:35h, 14 abril Responder

    Buenas tardes:
    Muchas gracias por su extenso artículo. ¿Podría aclararme una duda, por favor?
    Queremos comprar una vivienda cuyo propietario está incapacitado y confirió, ante notario, a su hijo poder para administrar y regir el íntegro patrimonio. Hemos llegado a un acuerdo en el precio, que se pagaría en tres plazos en un periodo de tres años. Justo antes de firmar las arras, le han dicho que el juez no aceptará el pago atrasado. Ni los vendedores ni nosotros entendemos los posibles motivos. ¿Podría usted decirnos si hay algún impedimento para un pago aplazado? ¿Podría haber alguna alternativa para llevar la compraventa adelante?
    Muchas gracias por adelantado.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 07:29h, 19 abril Responder

      Ante todo, agradecer el que siga nuestras publicaciones y página web. La cuestión que nos plantea tiene relación con la decisión concreta de un juez que, tras leer la demanda que se interpusiera y las pruebas aportadas ha considerado que no es lo más beneficioso para el incapacitado la forma de pago pactada. En los procedimientos, la forma de cuestionar estas decisiones es a través de los recursos pertinentes y en plazo. Si precisa de mayor información solicite cita presencial o telefónica en el 91 288 44 85 ó 691 81 61 25. Muchas gracias.

  • Carlos
    Escrito a 18:49h, 15 febrero Responder

    Buenas tardes Rafael,

    Muy interesante su artículo.

    Me gustaría plantearle la siguiente pregunta. En caso de que el incapacitado tuviera solo el 25% de un inmueble, y yo el 75% restante. A sabiendas de que conseguir la autorización del Ministerio Fiscal para su venta no sería algo fácil para su tutor ¿sería una solución viable que yo solicitase la extinción del condominio? para que saliera a subasta el inmueble (a precio de mercado) y pujar yo mismo para comprarlo y así obtener ese 25% que me falta. Desde luego pagaría lo que le corresponda.

    Mil gracias de antemano,

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 19:36h, 23 febrero Responder

      Estimado Carlos:
      La opción que plantea en su comentario es una posibilidad para este tipo de casos en los que tenemos experiencia. De hecho hubo un caso hace unos 4 años bastante similar al que plantea y salió bien. Sí está interesado en concertar una cita personal a la que debería traernos toda la documentación relativa al expediente le recuerdo que nuestro número de teléfono es el 912884485 o el 691816525. Estaremos encantados de atenderle en nuestros despachos de Parla o Getafe

  • Pedro
    Escrito a 19:55h, 09 enero Responder

    Quería hacer una pregunta. Me encuentro en este mismo escenario, ya hemos pasado todas las trabas judiciales para poder vender el inmueble, el dinero ha sido ingresado en cuenta del incapacitado. Ahora me pregunto lo siguiente: El incapacitado, que no viene haciendo la declaración de la renta los últimos años, ¿Tiene que declarar esta venta el año que viene? De ser así, qué tipo impositivo se le aplicaría?

    Muchas gracias de antemano,

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 19:57h, 09 enero Responder

      Estimado Pedro: Gracias por seguirnos y contactar con nosotros. Entre nuestros servicios no ofrecemos la elaboración de declaraciones de la renta pero sí podemos decirle que si la venta se produce este año sería en la declaración del año posterior cuando habría que declarar el incremento patrimonial (diferencia entre coste de adquisición y precio de venta). En todo caso, le recomendamos consulte a un asesor fiscal. De nuevo, gracias.

  • Carmen
    Escrito a 19:55h, 09 enero Responder

    Y en caso de alquiler con opción a compra del inmueble del incapacitado, habría que pedir autorización judicial?

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 19:58h, 09 enero Responder

      Estimada Carmen: El alquiler es un acto que puede llevar a cabo el tutor sin autorización judicial siempre y cuando la duración sea inferior a seis años. Sin embargo, la opción a compra supone que el optante (posible comprador) pueda decidir si compra en un determinado periodo por lo que sí sería necesaria la autorización judicial o dejar muy claro en el contrato que, para el supuesto de optar por la compra, sería precisa dicha autorización y, caso de no obtenerse, se excluyera cualquier tipo de responsabilidad por incumplimiento. Muchas gracias por seguirnos.
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  • Carmen
    Escrito a 19:54h, 09 enero Responder

    En caso de alquiler con opción a compra del inmueble del incapacitado, habría que pedir autorización al juez???

    Gracias de antemano
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  • Rafa
    Escrito a 19:54h, 09 enero Responder

    Hola,
    En el caso de que el 50% sea del incapacitado y el otro 50% de herederos. ¿Los herederos estan obligados a renunciar a su parte en favor del incapacitado? O solo es necesario asegurar el ingreso en la cuenta del incapacitado de la parte que le corresponde. Entiendo que si el resto de herederos renuncian a ese dinero en favor del incapacitado será considerado una donación, la cual debe pasar por los impuestos correspondiente s ¿no?
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    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 19:58h, 09 enero Responder

      Estimado Rafael: Estás en lo cierto en tu comentario y, lógicamente, el resto de herederos no están obligados a renunciar. De hacerlo, y en función de las circunstancias y de la forma en que se haga la renuncia, puede generar algún tipo de repercusión fiscal. Gracias por seguirnos.
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  • CAROLINA
    Escrito a 19:53h, 09 enero Responder

    Nosotros tal y como expones, necesitamos urgentemente vender el piso ya que no tenemos dinero suficiente para el pago de la residencia en la que está la incapacitada total.
    Mi pregunta es, ¿cómo pedimos esa autorizacion judial? ¿ante quien la presentamos? ¿qué tenemos que aportar? ¿dónde la entregamos?¿cuá nto suele tardar dicha autorización?
    Nos urge mucho poder empezar este proceso

    Muchas gracias de antemano

  • Caro
    Escrito a 19:53h, 09 enero Responder

    Buenas tardes,
    En nuestro caso, mi madre es viuda, tiene pensiòn de viudedad y tb una pensiòn por su grado de invalidez. Los ahorros sexestán terminando, y la residencia donde está, cuesta un poco mas que lo que ingresa.
    El caso es que tenemos dos viviendas ( una completamente a su nombre, q era de sus padres y nos gustaría alquilar) y otra que es mitad a su nombre y el otro porcentaje entre mi hermano y yo. En esa vive mi hermano. Nos han dicho que si alquilamos un inmueble le quitarian casi la mitad de la pensiòn, por lo que no ayudaría en nada.
    Mi pregunta es, hay alguna forma de cambiar el titular de la vivienda, viviendo aún mi madre y con su grado de dependencia? O que una vivienda esté a nombre de mi hermano y otra al mío?
    Tenemos un poder notarial, de cuando ya iba a ponerse muy mala para poder gestionar cosas.
    Estaría muy interesada en que llevarais mi caso si se pudiese arreglar.
    Gracias.

    • Rafael Francisco Diéguez - Abogado
      Escrito a 20:00h, 09 enero Responder

      Buenos días Caro: Le comunicamos que, en nuestro despacho, tramitamos este tipo de asuntos. Si está interesada en concertar una cita en Parla o Getafe puede telefonearnos y le atenderemos gustosamente para resolver sus dudas y facilitarle, de estar interesada, en confiarnos su caso, un presupuesto escrito del coste del procedimiento. Muchas gracias por seguirnos.
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